欢迎您来到招商证券资产管理网站!
全国服务热线:95565

加大培育发展住房租赁市场 上海近阶段将发布土地操作细则

第一财经 胥会云

2017年10月13日

  为加快培育和发展住房租赁市场,上海正在制定规划土地管理方面的操作细则,近阶段将发布实施。
  10月12日举行的市政府新闻发布会上,上海市规划国土资源管理局副局长岑福康表示,操作细则的主体是新增租赁住房整体规划土地管理政策,也包含了一部分存量土地、存量房屋怎么转为租赁住房的有关操作细则和操作程序。
  该操作细则的依据,是9月15日上海出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《实施意见》)。该实施意见明确,加快培育和发展住房租赁市场,是促进上海市房地产市场健康发展的重大举措。上海将始终坚持中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。
  加大租赁住房土地供应
  今年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》,规划了“十三五”期间上海租赁住房的发展目标——供应租赁住房用地1700公顷,预计新增租赁住房4250万平方米、约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。
  为了“到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系”,《实施意见》共提出了共6个部分26条措施。其中就包括要加大租赁住房供应。
  《实施意见》中具体提到的举措,包括新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径,以增加租赁住房供应,改善住房供应结构,为实现租有所居的目标提供实物保障。
  为了实现租赁住房的发展目标,岑福康说,上海近期将建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策。
  从7月首次推出租赁住房用地以来,上海到目前为止一共推出了15幅约50公顷租赁住房用地,建筑面积将近达到110万平方米。其中6幅已经完成土地供应,9幅土地目前处于土地出让公告阶段。
  同时,上海正在实施规划修编。目前正在会同各区进行规划评估,在条件成熟区域开展控制性详细规划的深化调整。
  “目前我们已经有13个地块进入到控规调整程序当中,调整为租赁住房用地,完成规划调整以后,以上地块将逐步入市以租赁住宅用地出让。我们将持续稳定加大力度地推进租赁住房的用地供应。”岑福康说。
  土地紧约束下的调控
  作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一,上海已遭遇了土地资源的“天花板”。为实现可持续发展,上海提出规划建设用地总规模“负增长”的要求。
  上海市规划国土资源管理局局长徐毅松介绍说,通过新一轮总体规划编制、划示“新三线”,将上海2020年规划建设用地总规模3200平方公里作为全市建设用地终极目标,锁定了上海未来城市空间发展和土地利用的基本格局。
  在建设用地负增长的前提下,如何实现上海各方面的用地需求?
  上海自2013年起提出“五量调控”土地新政并于2014年开始启动,具体就是总量锁定,增量递进,存量优化,流量增效,质量提高。
  在总量锁定后,上海大力推进减量化工作。在保障战略新兴产业、重大基础设施、社会民生项目需求的基础上,建立新增经营性建设用地指标与现状低效建设用地减量化挂钩机制,年新增用地从“十二五”初期的每年40平方公里,逐步降至2016年的16平方公里。
  “预计到’十三五’末,全市将累计完成减量50平方公里,截至今年8月底,累计已完成项目立项47.9平方公里,项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。”徐毅松说。
  与此同时,上海还积极推进存量优化。坚持存量用地盘活与闲置土地处理并举。两年多来,已有96个项目、约629公顷土地纳入盘活转型计划,并取得阶段性进展。
  岑福康说,“五量调控”的土地基本策略是一套组合拳,并不是简单的把建设用地负增长作为城市发展的目标。
  为了同时保障社会发展、经济建设各方面的用地需求,岑福康说,上海全面提升土地利用效率,加大存量建设用地的挖掘力度,坚持存量建设用地盘活与闲置土地处理并举,推进土地利用功能,适度混合利用,倒逼土地利用方式由外延粗放式扩张向内涵式效益提升转变。
  “这一轮的建设用地负增长,有一个很大的特点就是我们通过减量化,实现用地结构的全面优化。”岑福康说,建设用地负增长,但是对于保障战略性新兴产业、重大基础设施和社会民生项目,是做好用地安排的,用地足以保证。
  不仅如此,上海还建立了留白机制,为未来发展留足战略空间。一方面结合市域功能布局调整进行战略空间留白,明确对战略预留区的规划引导,同时以预留机动指标方式,保障区域性重要通道、重大基础设施实施;另外一方面则是针对人口变化的不同情景,调控土地使用供需关系,进行持续计划调控,努力提高空间的包容性。
  而目前这个阶段,岑福康说,上海在加大力度推进租赁住房,加大租赁住房的土地供应,“我们进行了持续的计划调整,调控土地使用的供需关系。”

【免责声明】

在作者所知情的范围内,本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券没有利害关系。 本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据。 本公司不承担任何投资行为产生的相应后果。